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  SOHO中國宣佈由售轉租戰略將滿一年，但北京前門項目一期預租率不到七成、上海項目SOHO世紀廣場項目下調租金的事實，讓星展銀行在一份報告中指出，轉型的效果"尚需更多證據證明"。

SOHO中國重心或重回北京 滬持有項目下調租金

  在前門大街兩側近140個店鋪中，有約二三十個處於空置或歇業狀態。已建成的前門大街東側區域，僅有零星店鋪處於租出狀態。以其中的B8區域為例，從商鋪銘牌上看，在地下一層至二層的三層共計37間商鋪中，目前處於出租狀態的僅有4間鋪位。

  根據星展銀行6月18日的報告，前門項目一期雖然在重新定位後引入瞭三星、佳能等跨國品牌旗艦店，但預租率仍然低於70%。在此情況下，前門項目二期又將於今年下半年入市，或將加劇租務面臨的挑戰。

  雖然SOHO世紀廣場下調租金嘉義阿里山建地貸款不宜過度解讀，但這背後反映出的更本質的問題是，SOHO中國在由售轉租的過程中，對於租賃型物業的理解仍然不夠深刻。

  根據星展銀行的數據，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初9元/平方米·天調整至目前7.5元/平方米·天的平均水平，出租率才得以上升至94%。

內容來自sina新聞

  在上海，SOHO世紀廣場作為SOHO中國宣佈轉型後第一個入市的持有型物業，被外界普遍視為轉型效果的"試金石"。

  SOHO世紀廣場沒有給市場帶來太多驚喜。睿意德高級助理董事陳曦表示，2012年其團隊曾對上海核心CBD部分新上市寫字樓項目做過跟蹤，2012年這些新項目的供應量大約40萬平方米，到年底去化20多萬平方米，顯示新項目一年的去化率在60%至70%是一個正常區間。SOHO世紀廣場的去化周期正在此范圍內。

  "這邊空瞭一片呢。"7月30日，在前門大街附近工作的小王指著東側區域的一片商鋪對《第一財經日報》記者表示，"主要是因為這一區域剛建好沒多久，而那邊還有挺大一片地正在蓋著。"

  "SOHO世紀廣場下調租金，說明最初的租金定價偏高，現在的做法是讓租金回歸合理水平。"一位要求匿名的商業地產顧問認為。目前，SOHO世紀廣場周邊項目的租金水平在6~7元/平方米·天。

  作為SOHO中國第一個持有項目，2009年5月，SOHO中國以17.7億元收購北京前門項目約5.47萬平方米的商業面積。如今時值暑期，正是傳統的旅遊旺季，盡管並非周末，但對於前門大街這個國內外遊客到北京旅遊必去的景點來說，按慣例應該是遊人最多的時節。不過在前門項目現場，記者看到，SOHO中國持有面積最大的前門大街東側區域，駐足的遊人有限。

  "雖然SOHO世紀廣場下調租金不宜過度解讀，但這背後反映出的更本質的問題是，SOHO中國在由售轉租的過程中，對於租賃型物業的理解仍然不夠深刻。"前述匿名商業地產顧問表示。

  "SOHO中國一直以來擅長的是物業銷售，物業銷售的本質是資產過渡，由於購買者對資產價格上漲抱有預期，因此啟動銷售時有一定的溢價空間，但租賃型物業對租客而言隻是一個工具，並不擁有產權而隻有使用權，因此租戶對於租金的價格更為敏感。"

  該顧問認為："SOHO中國在SOHO世紀廣場項目上的定價策略，延續瞭過去銷售的思路，希望在新項目入市時，就能實現較高的定價。但事實上，租賃型寫字樓的租金水平常常受到經濟環境、市場供應量等被動因素的影響，有經驗的持有型物業開發商，通常會在新項目入市時制訂比較低的租金價格，後續再通過淘汰部分租戶的方式提高回報，因為比起租金水平，出租率是衡量新寫字樓項目更為關鍵的一個指標，高空置率會令項目的認知度較差。"

  對於SOHO世紀廣場下調租金的做法，SOHO中國未予置評。事實上，對SOHO中國而言，其重金佈局的上海寫字樓土地2胎銀行怎麼貸款比較會過件市場正在發生微妙的變化，這是無法忽視的嚴峻現象。

  陳曦告訴記者，2013年，上海寫字樓市場供應量正逢低谷，入市的超甲級寫字樓體量大約70萬平方米，租金以及空置率都保持在比較健康的水平，但2014年~2015年，供應量將激增至150萬平方米，屆時會對寫字樓租金造成一定的壓力，至少租金上漲的動力已經不存在，局部市場的空置率也會上升。

  按照年初制定的計劃，今年SOHO中國計劃收購土地的預算為100億，迄今隻斥資32億在上海收購瞭一幅土地。不久前，在爭奪靜安區石門二路街道60號街坊地塊的較量中，SOHO中國敗給瞭美國漢斯。星展銀行的報告認為，下半年SOHO中國可能會將收購的重心放到寫字樓市場前景更為明朗的北京。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/11172328099.shtml

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