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農建地入市未定 北京小產權房已月漲千元
隨著十八屆三中全會臨近，有關會議將討論土地改革的報道不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點之一將是農村集體經營性建設用地，而之前公佈的國研中心"383方案"，有關農村集體土地入市的傳聞更是攪動瞭市場。
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《每日經濟新聞》記者瞭解到，受"小產權房轉正"等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小產權房最近一月更是上漲千元以上。
一旦小產權房轉正，其巨量供應合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。但多名專傢表示，農村集體土地入市很難全面放開，在國傢沒有明確政策出臺的情況下，小產權房轉正尚屬空談。
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"383方案"引發熱議，其中土改部分尤其引人註目，因為它明確提到"集體建設用地直接入市"，這有望為小產權房合法化打開一道門。報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的"小產權房"，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
"383方案"涉及小產權問題的表述甚至成為一些經營小產權房中介機構營銷的說辭。北京通州區中介公司經紀人王海如 (化名)對購房者說："小產權房要轉正瞭，如果你還在考慮價格，那將再次錯過這個機會。"王海如表示，農村集體用地入市放開後，這意味著小產權房將合法化，現在買小產權房將來轉正是遲早的事，"現在通州地區的小產權房每天交易火爆，價格都在上漲。"
王海如所在的公司位於北京市東六環外的張傢灣鎮，這裡聚集著太玉園、月亮灣曉鎮等多個小產權社區，其中太玉園是北京最大的小產權房片區。因為小產權交易的火爆，也吸引瞭越來越多的中介公司參與，其中不乏21世紀不動產這類知名的中介機構。21世紀不動產的一名經紀人向 《每日經濟新聞》記者證實，最近太玉園的小產房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經沒有多少合適的房源瞭。談及價格，他表示，"'十一'之後價格就不斷漲，以前隻有八九千元，現在1萬元，1個月漲瞭1000元左右。"
在通州核心區塊，正規商品房的價格都已經在兩萬多，幾千元的小產權房在價格上還是有很大優勢。在上述經紀人看來，小產權房依然是價格窪地，"即使是到一萬元，但相對於周邊兩萬多的價格，還是有一定的優勢。除瞭政策方面的原因，還有就是大產權房漲，小產權房就漲。"
21世紀不動產經紀人員介紹，購買小產權房因為無法貸款，隻能是全款買。由於不限購，所以手續簡單，隻需給村委會過戶費6萬元，再加一定的中介服務費即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。
深層次問題難解
由於小產權房是在農民集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，沒有國傢發的土地使用證和預售許可證，其產權證是由鄉政府或村委會頒發，在某種意義上說，它不具有真正合法的產權證，其身份也是購房者最大的擔憂。
從2007年開始，中央多次啟動小產權房清理整頓。但由於沒有統一的處理政策，各地對現存小產權房的處理力度不一致。中國房地產學會副會長陳國強說，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小產權房往往采房貸2胎利息缺錢急用哪裡借錢取瞭回避態度。
當記者以購房者身份提出"風險問題"時，上述中介公司經紀人均表示，不用擔心風險，"這些房子都是村民的回遷房，而且現在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？"
此前北京市也出臺過對小產權房整頓的通知，但小產權房交易卻一如既往。上述經紀人說，"現在政府對於小產權房的政策也比較模糊，購房者與村委會簽合同後，還有風險約定，如果房子拆除，村委會會給予補償。"他多次強調，小產權房被拆可能性不大。事實上在深圳等地，小產權房成交也出現暴漲，除瞭房價上漲的因素，不排除小產權房"轉正"利好進一步刺激瞭購房者。
全國工商聯調研數據顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建築面積累計超過7.6億平方米，相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產權房占當地住宅市場份額均超過兩成，房價僅為臨近地段商品房價格的25%~60%左右。
如此巨量供應一旦合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。正因為小產權房的地位，近年來學界也不斷呼籲給小產權房合法身份。建立一個城鄉統一的建設用地市場，允許集體建設用地入市交易，不僅從根源上解決瞭小產權房問題，還可以調控房價。
經濟學傢馬光遠認為，如果小產權房真的轉正，在市場上完全流通，這個供應量是比較大的，對於穩定房價能夠起到一定作用。"但小產權房的轉正難度非常大，因為涉及土地、城鄉二元、農民土地收益等復雜問題。"
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，將農村集體用地直接進入到非農市場，固然能提供大量合法化的小產權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產稅；另外也需要建立一系列政策法規來引導農村集體土地交易。
陳國強在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時說，目前關於三中全會對小產權房的討論都是推測，"小產權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題，因此解決小產權房也應從土地制度入手，如果不破除這個問題，小產權房也很難有解。"
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/08142478682.shtml
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