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樓市買方市場已出現？
??前不久，恒大地產房子2胎條件在全國范圍內推出“無理由退房”活動。有不少同行借勢炒作，甚至有開發商以調侃的口吻稱，“退瞭吧！買我們！”
??開發商賣力營銷的背後，似乎隱約暗示著樓市一個正在悄然發生的變化。那就是，樓市多年來處於賣方市場的狀況正在改變。隨著經濟結構調整以及樓市低迷等諸多因素影響，購房者的地位將會逐漸提高。
??北京市統計局、國傢統計局北京調查總隊日前發佈的數據顯示，一季度北京GDP同比增長6.8%，增速放緩。同期北京市完成房地產開發投資681.9億元，同比增長26.8%。但商品房新開工面積511.9萬平方米，下降2.6%；其中，商品住宅新開工面積218.4萬平方米，下降26.2%。商品房銷售面積下降21.7%，商品住宅銷售面僅增長1.2%。
??北京市房協秘書長陳志的解讀是，北京等一線城市經濟增速主要靠第三產業，而房地產下行，上遊影響金融，下遊影響建築、建材、傢具、傢裝等一系列產業。因此，房地產的下行導致經濟增速的放緩。
??然而，房地產的下行局面，並不是一季度才出現，而是近一年多來一直在持續，主要就是房地產周期性因素導致的自行緊縮，與前期相對偏激的調控相疊加的結果。
??陳志認為，房地產的收縮也是政府合理性結構調整的必然。由於推進京津冀一體化，北京加快人口疏解、產業和功能外遷，包括住宅、商業、寫什麼是二胎房貸缺錢急用哪裡借錢字樓等在內的供應也要收縮。另一方面，樓市的供需關系並沒有前些年那麼緊張，總供給和總需求處於一個接近平衡的狀態，供給增多、庫存加大、去化速度慢是正常的。因此，對房地產的下行大可不必太焦慮。
??梳理公開數據可以發現，這幾年北京在民生保障方面下瞭大力氣。2011年起的4年裡，北京已經建設瞭85萬套保障房，近兩年又推出自住房，重在解決自住和改善性需求。從新建商品房來看，近4年來每年平均約有8萬套的成交量，4年一共30多萬套，再加上每年10萬套以上的二手房交易量，相當於這幾年已經有一百五六十萬戶的住房需求得到解決。
??因此，陳志得出的結論是，目前市場出現瞭本質變化，不再是單邊的賣方市場，而是有明顯跡象向買方市場轉變，買方的聲音將越來越強。
??陳志認為，3.30新政重點是降首付、降利率，從而降低具有支付能力傢庭的買房成本，降低支付強度。北京目前的主要問題是普通是民眾的支付能力不足，房價收入加大。普通商品房逐漸向高價盤轉化，高端樓盤的交易占比增加，總量卻在縮小，中低價位的商品房交易量則在減少。隨著房價不斷高企，也在不斷擠出中間階層的購房意願。
??北京5月即將入市的新盤。體現民企開發商對於買方市場的尊重。亞豪機構調研顯示，5月份，新盤以精裝、現房方式入市的比例明顯偏重，在20個預計入市的項目當中，輔以“精裝”或“現房”等附加值的項目多達13個，占比高達65%。
??亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，與2013年的“曲線漲價”不同，現在的精裝修已恢復瞭其本質的意義，即提升項目品質的加分項。在曠日持久的庫存大戰中，無論營銷方式多麼百變，多麼先進，能夠對銷量起到決定性作用的還是產品本身的性價比。尤其是經歷瞭近十年的樓市跌宕起伏之後，購房者變得更加理性，更加關註項目本身的居住功能。對於具體項目，在又不想輕言“降價”的市場壓力之下，房子本身做“加法”就成為提升性價比的最佳選擇，而精裝修也成為展現優勢、拉開差距的優選之一。
??樓市正逐漸改變“簡單、粗暴”的形象，開發商也需要真正俯下身來潛心做好產品。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-23/06355996773022198186338.shtml
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