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觀點時評政策"微調" 房企應抓住跑量"窗口期"
觀點地產網據媒體報道，深圳出臺《關於深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政 策普通住房標準的單價核算方式，將調整為單套住房總價核算方式，9月1日起調整。此前，深圳普通住宅優惠價格標準按照單價計算，新標準實施後，根據深圳各 區情況，總價標準介於160萬元至390萬元之間。
幾乎同時，2013年8月26日，蕪湖發佈《關於貫徹執行蕪湖市人民政府關於進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》，規定本科生買房可免契稅並獲2萬元補助，貌似又是一槍救市。
此前，浙江溫州已經悄然松綁"限購令"。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房。
從這兩個月各地樓市調控政策變化來看，當下似乎來瞭一波樓市政策定向寬松行情。
縱觀全國樓市調控政策變化情況，去年以來，從三四線城市而言，其實，調控政策在執行層面不是太嚴格，不少城市出臺"限價"代替"限購"政策，或 以開放戶籍制度、局部限購、購房補貼等方式規避當前較為嚴格的限購政策，同樣在這些城市政策執行層面也出現瞭"外緊內松"的調控特征，甚至部分城市直接調 整、放寬調控政策的執行力度，如溫州等。
那麼，從政策變化的角度來看，我們研究發現，去年年初蕪湖也出臺過購房補貼的救市政策，不過很快被喊停瞭。不過最近溫州的救市沒被喊停，深圳普通住宅標準的調整刺激剛需的政策會不會叫停？蕪湖這次新政會被喊停嗎？
筆者認為，當前來講，隻要政策導向的大局還是圍繞"自住需求"為主進行，即使出臺刺激需求入市的政策也是點式的"微調"政策，並且微調的幅度也 不會太大，同時也是圍繞樓市"刺激剛需"這個核心而出臺。如果違背瞭這個原則的政策，是鼓勵投資性投機性需求入市，那麼，很有可能被快速叫停。如果沒有違 背，那麼，就值得市場肯定。
目前來看，深圳普通住宅標準的調整基本圍繞"自住需求"為主進行，溫州限購令定向寬松也隻不過是在政策執行上和原有其他限購城市看齊，稱不上放松。因此，"叫停"的可能性都不太大。
而蕪湖針對人才而設定的鼓勵性購房措施，以人才為由頭，應該來說，如果嚴格執行這樣的標準，也基本上是以自住需求為主，可以改變當前樓市成交量下滑的局面。但不排除會有一部分投資需求趁機入市。
但是，從當前政府表態、三四線城市房地產市場特征來看，當前蕪湖本科生買房可免契稅並獲2萬元補助的政策叫停的可能性不大。具體來講有三方面原因：
第一、從當前政府表態及市場基本面走勢來看，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，市場基本面還會持續回升，這將帶動市場成交量持續好轉與價格的持續回升。
當前政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧，和宏觀經濟"觸底"的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏 觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演，因此，隻要下半年市場和房價不出現報復性反彈，房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會在下半年呈現出總體 上回升的跡象，整個市場基本面也會因此繼續好轉。
第二、由於三四線城市房價的上行壓力還不是那麼大，總體上面臨著供大於求、存量比較大的市場壓力，因此，政策層面在此時有針對性的定向寬松，尤其是針對人才類的購房需求，應該不會被叫停。
第三、蕪湖樓市成交量價並沒有很火熱，相對來講，仍然是低位徘徊階段，樓市成交量回暖還需要定向寬松的措施民間二胎轉銀行利率多少免費諮詢試算。
如果這次蕪湖新政沒有被喊停，會不會激起更多城市效仿？毫無疑問，在宏觀經濟觸底階段，當然還會有這樣的試探性的政策出臺。但是，微調的幅度應該不會大，總體上應該還是以圍繞"自住需求"、人才類定向需求為主。
那麼，對於開發企業來講，"自住需求"、人才類定向需求為主定向寬松政策有哪些市場機會呢？
筆者認為，從開發商推盤策略階段性特征來看，一般7-8月份為推盤淡季，"金九銀十"為市場旺季，到年底因為年報的要求會出現"翹尾"的推盤行 情，相對應的也會導致市場成交量的漲與跌。從當前推盤趨勢來看，在2013年8月底這個時間段，主要城市的推盤規模都在增加，各大房企也準備在"金九銀 十"這個時間段進行積極跑量，同時，各地十一期間房交會也會如期進行，開發商在這個營銷階段會加大推盤力度，市場成交量將再度出現回升，至年底"翹尾"的 行情也會出現。
因此，開發企業不僅僅要利用好"金九銀十"這個時間段進行積極跑量，還應該重點關註政策已經有定向微調的這些城市，比如深圳、溫州、蕪湖等等， 這些城市的房地產市場成交量有可能因為政策的短期刺激而使成交量"階段性"走高。此時，開房貸二胎 房貸二胎銀行發企業在區域推盤策略上應該重點考慮去化這些城市的"自住需求" 項目，抓緊時間進行跑量，不應錯失政策面給予的跑量的"時間窗"。
張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08573528349.shtml
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