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??北京東四環內、朝陽公園旁一高檔小區，180平方米帶傭人房公寓，單價超過6萬元/平方米，去年，“90後”江楠（化名）在父母的幫助下購入這套二手的千萬豪宅，目的是“投資”。關於決策依據，他對《第一財經日報》記者說，“北京的房價會有波動，但這小區地段好，未來還有增值空間。”

??實際上，剛過去的2014年，北京的公寓豪宅市場並未如江楠所料，出現火爆的局面，相反全年整體成交明顯下降。亞豪機構日前提供給本報的統計數據顯示，2014年全年北京公寓豪宅累計成交2608套，與2013年相比減少近700套，成交總面積近46萬平方米，同比下降29%，同時，別墅成交更是創有史以來年度新低。

??但供應卻在上漲。數據稱，2014年全年北京在售超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目供應套數大增50%。有分析人士指出，2015年將是北京高端住宅的“供應井噴元年”，包括別墅、頂級豪宅在內的豪宅產品，都將遇到不小的壓力。

??來自中原地產的數據也顯示，2014年北京5萬元/平方米以上的高端住宅，成交合計僅1999套，低於2013年全年的2240套。

??亞豪機構副總經理高姍對記者分析稱，2014年公寓豪宅市場因為經濟形勢和房地產市場狀態的不同，在上下半年呈現分化，上半年中國經濟下行壓力明顯增大，實體經濟疲弱，行業形勢的低迷使高凈值人群手中可利用的流動資產趨緊，其購買豪宅產品的能動性降低，造成公寓豪宅整體成交處於低位震蕩趨勢；而下半年一系列政策的出臺，向市場釋放流動性，高凈值人群手中可利用的流動性資產增加，為實現資產利潤最大化，選擇保值增值潛力大的豪宅可能性增加。

??在高姍看來，去年9月底央行對首套房認定標準的調整，降低瞭中端改善型購房者的資金門檻，刺激這部分客群加快二胎房貸銀行任何問題免費諮詢“賣一買一”步伐，中端公寓豪宅去化速度加快，共同拉升下半年公寓豪宅整體銷量。

??除瞭銷售同比下滑，對比全球其他大型城市，北京豪宅在租賃市場的含金量也在下降。英國房產機構萊坊日前提供給本報的一份報告指出，截至2014年9月，全球豪宅租金上升2.1%，低於上年5.8%的增幅，萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜對記者稱，預計未來12個月，基於外籍人士的租賃需求疲軟以及空氣污染嚴重，北京豪宅租賃市場租金將進一步下滑2%至4%，尤其是庫存面積相對較大的豪華別墅，因此，2015年該市場的平均空置率將保持上升態勢。

??在豪宅市場整體成交萎縮的同時，2014年北京公寓豪宅市場供應量呈現直線上升趨勢。同樣來自亞豪機構的數據顯示，2014年全年北京在售超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，累計供應3572套，同比大增51%，供應總面積近70萬平方米，同比大增74%。2015年還將有8~10個豪宅項目入市，預計新增供應量將在1000套以上，這意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000~10000套左右。

??該機構算過一筆賬，2014年北京成交價格在5萬~8萬元/平方米的商品住宅僅銷售瞭2013套，8萬元/平方米以上的商品住宅銷售瞭230套，就算不計算新增加的供應，四環內的住宅存量也夠銷售4年之久，而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4∶1，因此2015年，北京高端住宅市場都將面臨激烈的銷售競爭。

??“領證瞭，14.5萬。”昨日下午，有業內人士對本報記者稱，中赫置地旗下萬柳書院現房銷售許可證已於昨日獲批，“領證”銷售均價為14.5萬元/平方米。據此估算，該項目全盤貨值將超130億元。

??該2012年7月拿地的單價地王項目入市，拉開瞭2015年北京頂級豪宅市場的序幕。此前的2014年12月13日，位於東三環農展館附近的高價地項目觀瀾嘉苑也順利獲得預售證。據機構測算，觀瀾嘉苑住宅部分預售價格高達16.5萬元/平方米，商業部分的預售價格則約18.2萬元/平方米。

??相比其他豪宅，北京頂級豪宅去年取得的成績較為突出。據中原地產統計，2014年12月單月，北京每平方米10萬以上頂級豪宅成交7套，在此拉動下，2014年全年頂級豪宅成交達到30套。這一數字超過瞭2011年的28套，創造瞭歷史最高紀錄。

??“但對於2015年，超過20個項目，爭取30~50個客戶，這樣的頂級豪宅市場，肉搏戰已經難免。”中原地產首席分析師張大偉指出，從去年12月的融創農展館拿預售證，到中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市，2015年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市，這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

??“相比過去賣瞭好多年戶型已經無法更改的老豪宅，這些新項目更符合當前豪宅客群的居住需求，戶型分割、功能定位均有所升級，產品價值的提升賦予瞭項目更高的附加值。”張大偉同時提到瞭產品的更新，他認為，當價格不是頂級豪宅競爭優勢之時，誰掌握瞭稀缺資源、產品力以及入市先機，誰就擁有瞭多爭取拿幾十個客戶的底氣。

??對此，中赫置地品牌總監朱敏則表現得頗為“淡定”。被問及新入市的萬柳書院項目是否存在銷售壓力時，他回應稱，相對於莫斯科、孟買乃至國內的上海、深圳，北京的三千萬級住宅產品的量與價都不能算高，此外，更豐富的產品供應很可能會挖掘出更多的需求，另外，他認為，萬柳書院已經是現房成品，對於“財智階層”來講，能減少其資金的時間成本。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/09125960573957714522370.shtml

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